I B&B in Australia

Saper ascoltare significa possedere, oltre al proprio, il cervello degli altri. (Leonardo Da Vinci)

Aprire un Bed & Breakfast in Australia, come in qualunque parte del mondo d'altra parte, è una vera e propria decisione di business lifestyle e, per certi versi, è una professione creativa se si pensa che ogni decisione deve essere guidata dal desiderio di rendere il soggiorno il più piacevole possibile per i propri clienti.

Sono numerose le norme che i gestori dei B&B devono rispettare (sicurezza alimentare, assicurazione, sicurezza, licenze liquori…), e il primo passo da fare è fissare un appuntamento con il Consiglio Locale di appartenenza per avere contezza delle leggi da tenere in considerazione.

Secondo la BBFAA (Bed and Breakfast, Farmstay and Accommodation Australia) è necessario stipulare un'assicurazione adeguata allo svolgimento dell'attività di accoglienza, essendo quello del B&B un campo molto specializzato.

La BBFAA pubblica una guida (attualmente disponibile solo per i territori del Victoria e dell'Australia Meridionale) che raccoglie informazioni sull'industria del turismo, licenze, tariffe, ma fornisce anche supporto in caso di creazione di un piano di marketing.

Prima di redigere un piano di marketing è importante non trascurare la posizione in cui si andrà a realizzare l'attività:

• Zone urbane/extraurbane: solitamente rivolte a viaggiatori internazionali e uomini d'affari;
• Zone panoramiche: weekend e occasioni speciali;
• Fattorie: soggiorni più lunghi per famiglie o sportivi.

Tra le prime spese da considerare ci sono quelle relative ai requisiti di igiene alimentare e di sicurezza, oltre a quelle strutturali che dipendono dalle condizioni della proprietà e dal tipo di servizio che si vuole offrire: potrebbe essere necessario acquistare dei mobili in più, la TV, l'accesso ad internet etc.
 

Aprire un B&B in Australia

Una volta ottenuto il permesso dal Consiglio di procedere con l'attività di B&B è consigliabile iscriversi all'associazione Hosted Accomodation Australia (che consente anche di accedere a sconti o eventualmente avanzare richieste e persino di partecipare a mini corsi).

Questi gli aspetti principali da tenere in considerazione:

• Impostazione della tariffa, richieste di prenotazione, registrazione degli ospiti
• Depositi e politiche di cancellazione
• Marketing e promozioni
   

La situazione in Australia del Sud

L'aumento del turismo, soprattutto nelle zone della Tasmania e del Nuovo Galles, ha creato non pochi crucci al governo australiano che dal 2017 ha proposto una normativa che vincola l'apertura di nuovi B&B. La sicurezza, la tranquillità e il traffico in aumento sono le principali minacce a cui le città interessate da queste strutture vanno incontro, è l'opinione del portavoce del governo.

Si sta pensando, oltre alla licenza, di far pagare anche una tassa che andrà a ricoprire i costi di sicurezza aggiuntiva e di mantenimento dei servizi condivisi con gli ospiti delle strutture.

"Si tratta di ottenere l'equilibrio giusto per garantire che i vicini abbiano determinati diritti e protezioni, oltre a provvedere a quelle persone che scelgono di affittare il loro alloggio per un breve periodo di tempo", ha sostenuto Anthony Roberts - Ministro della Pianificazione e dell'Edilizia Abitativa - in un'intervista.

Alcuni paesi si stanno muovendo in autonomia per risolvere la situazione, ad esempio dal 2016 in Tasmania è possibile affittare immobili per un massimo di sei settimane anche privi di permesso.

Nel Nuovo Galles del Sud, invece, la situazione è ancora molto dibattuta.
 

Bed & Breakfast: occasionale o commerciale?

È necessario distinguere queste due opzioni ai fini dell'urbanistica, quindi anche per ottenere le concessioni necessarie:

Affitto di camere (sono il 40% dei B&B di Sydney): ovvero di una stanza all'interno di una casa o di un appartamento occupato dal proprietario > è necessaria l'approvazione del Consiglio Locale, quindi della licenza per la fornitura di pernottamento, colazione o attrezzature per cucinare, camere in affitto.

Affitto di case o appartamenti (sono il 60% dei B&B di Sydney): ovvero intere case, appartamenti ed edifici > detti anche “appartamenti serviti” sono quelli a base commerciale e vengono affittati con contrati di locazione per periodi più lunghi rispetto alla media di un soggiorno in B&B (3 mesi o più).
 

Assicurazione per i B&B

Le polizze assicurative consuete non proteggono coloro che affittano la propria casa o alcune stanze perché non coprono l'uso commerciale, per questo è necessario ottenere una copertura assicurativa dedicata agli affitti di breve durata.

Stessa situazione nel caso in cui è la proprietà ad essere danneggiata. In tal caso esiste un'assicurazione che si applica automaticamente (ad ogni prenotazione) e copre i danni all'edificio.
 

Strata By-Laws

Spesso accade che i reclami sugli affitti a breve termine riguardino i rumori a notte fonda e i danni alla proprietà comune. Gli “Strata By-Laws” (o meglio Statuti Strata) si occupano di gestire questo tipo di incombenze: parcheggio, rumore, fumo, animali (fatta eccezione per quelli da assistenza); ed è necessario che tutti, inquilini, proprietari e visitatori, siano a conoscenza di tali norme per non incorrere in sanzioni.

Nell'agosto 2018 il parlamento del Nuovo Galles del Sud ha approvato la legge sulla modifica dell'alloggio a breve termine che istituisce un codice di condotta obbligatorio rivolto ai proprietari e agli ospiti.

Ad esempio è stata proposta la non applicazione degli Statuti Strata nel caso in cui la proprietà non sia il luogo di residenza principale dell'ospite, oppure una limitazione delle date di soggiorno disponibili a seconda che il proprietario del B&B sia presente o meno.

Un vero e proprio quadro normativo si avrà questo 2020 visto che è sempre più frequente la presenza di conflitti tra leggi nazionali e locali (data l'autonomia di cui godono i Consigli Locali!).
 

Le implicazioni fiscali

L'Australian Tax Office ha sollevato preoccupazioni per il crescente utilizzo dei B&B in Australia, la preoccupazione principale è l'elusione delle tasse.

Le entrate dell'affitto occasionale della propria casa sono solitamente considerate entrate “tassabili” ma si possono anche richiedere detrazioni fiscali per le spese sostenute per la gestione della proprietà:

• Pulizia
• Riparazioni
• Manutenzione

È buona norma tenere un registro delle entrate e presentarlo nella dichiarazione dei redditi.
 

Le tendenze di settore

Nonostante la crescita media nel settore Bed & Breakfast si attesti intorno al 3,1% fra il 2014 e il 2019, gli operatori del settore hanno riscontrato non poche difficoltà a causa dell'aumento della concorrenza da parte di altri tipi di alloggi come motel e ostelli.

Tra le soluzioni possibili vi è l'aumento della presenza online da parte di chi mette a disposizione la propria casa al fine di far conoscere (attraverso foto o anche video) i servizi offerti.